Affitti brevi, nel 730 la scelta della casa con cedolare al 21%
Chi possiede più appartamenti dati in locazione breve dovrà scegliere in dichiarazione su quale canone applicare la cedolare al 21%, pagando invece l’imposta al 26% sugli altri affitti. Per l’Irpef progressiva, invece, debuttano le tre aliquote con l’accorpamento dei primi due scaglioni (confermati anche per il futuro dalla legge di bilancio 2025), e il taglio di 260 euro alle detrazioni fiscali sopra 50mila euro di imponibile. Sono le principali novità nelle bozze del modello 730/2025 e relative istruzioni, pubblicate dalle Entrate.
La legge di Bilancio 2024 ha alzato l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi, portandola al 26%, ossia cinque punti in più rispetto a quella sulle locazioni di durata superiore a 30 giorni, che è fissa al 21% (articolo 3 del Dlgs 23/2011). Per chi ha redditi da locazioni turistiche derivanti da un solo immobile, però, l’aliquota resta al 21%; chi affitta più di un appartamento (ma non più di quattro, perché oltre è obbligatorio aprire partita Iva) subisce invece l’incremento dell’imposizione, ma conserva il diritto a mantenere l’aliquota più bassa su un solo immobile, a sua scelta. Scelta che si esercita, appunto, nella dichiarazione dei redditi e che avverrà per la prima volta per i redditi del 2024; di qui le novità nelle bozze di modello 730, che disciplinano tale opzione.
I codici da indicare
Per consentire l’esercizio della scelta, sono stati introdotti appositi codici da indicare nel quadro B, in corrispondenza della colonna 11 nella quale vengono espresse le opzioni per la cedolare secca. In particolare, il contribuente ha a disposizione i seguenti codici:
«1» nel caso si tratti di locazione ordinaria;
«2» per le locazioni brevi soggette ad aliquota del 21 per cento;
«3» per le locazioni brevi con tassazione al 26 per cento.
Se per un immobile viene indicato il codice «1», chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul relativo reddito l’imposta sostitutiva con l’aliquota del 21% per cento (o del 10% per cento nel caso di contratti a canone concordato). Per questo tipo di locazioni continuano a non esserci limiti al numero di immobili su cui si applica l’agevolazione, e la presenza di tali locazioni non impedisce l’opzione per la cedolare ridotta su uno degli immobili destinati alla locazione breve. Il codice «2», pure con aliquota 21%, può essere indicato per un solo immobile, mentre possono essere presenti fino a un massimo di altri tre immobili con codice «3» soggetti a cedolare al 26 per cento.
Per chi destina a locazioni brevi più di quattro immobili la legge di Bilancio 2021 ha introdotto la presunzione di imprenditorialità e, quindi, l’obbligo di compilare i quadri del reddito d’impresa del modello Redditi.